“存量精耕”与“品质为王”成为头部房企的制胜之道。
3月16日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2025年年报，公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。凭借清晰的战略、稳健经营与突出的核心竞争力，招商蛇口不仅实现了自身经营的稳健发展，更在业务转型、产融协同、数智化升级等方面取得显著成效，为后续“十五五”战略推进奠定了坚实基础，为行业高质量发展提供了可借鉴的实践样本。
产品力筑牢基本盘
年报显示，2025年，受行业整体下行影响，招商蛇口营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，归母净利润及加权平均净资产收益率均出现同比下滑，但公司通过优化经营管理、强化现金流管控、推进业务转型，整体经营保持稳健，三大核心业务协同发力，展现出较强的抗风险能力。
作为招商蛇口核心业务之一，开发业务在行业整体销售规模缩水的背景下，凸显了极强的韧性，销售排名稳步提升。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。
展开剩余79%支撑这一市场地位的，是产品力的革命。
2025年是“好房子”从理念走向实操的关键一年。公司在产品力方面持续精雕细琢，玺、序、揽阅、天青产品线持续不断迭代创新，保持行业领先。公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度、28个场景模块，汇集485项技术细节，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地，获得市场广泛认可。
正是这种对产品的极致追求，换来了市场的真金白银。报告期内，公司标杆项目有20余个全国新作首开去化率超过可研预期。
在投资端，招商蛇口坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比2024年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。
代建业务作为招商蛇口轻资产转型的重要抓手，2025年表现亮眼。年报显示，招商建管全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元，历年累计承接项目超620个，规模突破3500万平方米，涵盖九大业态，代建新签约规模、综合能力及产品力稳居行业前列，成为公司新的利润增长点。
运营力激活存量
“由开发为主向开发与经营并重，由重资产为主向轻重资产结合转变”——这是招商蛇口“三个转变”战略举措的其中“两变”。2025年年报数据清晰地展示了这一转型的成果。
2025年，招商蛇口管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。公司发挥多元业态协同优势，全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市，多元业态协同优势凸显。
集中商业领域，招商蛇口全力推进“X+商业”战略，重资产与轻资产双轮驱动，2025年年末在营项目54个，在营面积约340万平方米，开业三年以上项目出租率达93%，全年运营收入19.6亿元。
产业园业务持续以新质生产力引领发展，招商蛇口布局国内18个核心一、二线城市，在营面积312万平方米，全年运营收入13亿元，园区聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业，并形成产业链企业集群。此外，公司参与出资设立的产业基金规模逾50亿元，所投影石创新、沐曦股份等企业成功上市，实现产投协同与财务增值双赢。
公寓业务方面，招商蛇口管理范围内已布局21个城市，已开业房源4.2万间，2025年全年运营收入14亿元，开业1年以上精品公寓出租率达93%。新入市的12个项目中，一线城市占比92%，多个项目开业后快速实现高出租率。
此外，写字楼、酒店、会展、邮轮等业务均稳步发展。写字楼2025年运营收入12.2亿元，租赁成交面积超33万平方米，净吸纳超8万平方米；酒店业务实现运营收入为11.1亿元；招商会展2025年举办展览面积超700万平方米；招商邮轮2025年服务旅客419.8万人次，开通多条新航线，低空经济业务取得突破性进展，成为交旅融合转型的重要支撑。
值得一提的是，招商蛇口持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划宗资产推进REITs扩募，进一步完善“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环。
服务力推动创新增长
作为招商蛇口旗下物业服务和轻资产运营服务平台，招商积余2025年坚持“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则，实现规模效益均衡增长。
年报显示，截至2025年年末，招商积余在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米，第三方新签合同额41.69亿元，同比增长13%，市场化拓展成效显著。业态布局上，招商积余精耕非住宅细分赛道，2025年航空、高校、IFM业态等优势赛道新签合同额分别同比增长85%、25%和15%；市场化住宅实现跨越式增长，新签合同额同比增长60%。
招商积余以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高粘性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。
此外，招商蛇口聚焦数智技术与业务的深度融合，持续推动面客增收与科技降本，全面提升运营效能。公司聚焦生产经营，应用人工智能技术积极赋能服务力、营销力，推动全员创新氛围营造。
招商蛇口将AI植入客户的居家、物业、生活三大服务场景，实现AI物业工单助手一线录单提效90%，企微智能客服实现7×24小时服务不间断；视频智能巡检实现覆盖5大类特种车辆识别和自动稽核，识别准确率达到97%，有效降低31%的停车场人工稽核工作量。公司积极推动智能工牌赋能营销案场，实现盘客效率、客户信息完整度大幅提升，构建案场管理新范式。
展望2026年，房地产市场将在“止跌回稳”主基调中开启新旧模式转换进程，尽管行业仍处于筑底修复期，但政策暖意持续释放，市场供求关系持续改善，高能级城市好房子需求仍有支撑，积极因素不断累积。
面对机遇与挑战，招商蛇口通过深入把握房地产新发展模式核心要义，全面启动“十五五”战略布局。在稳固开发业务基本盘的基础上，持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，推动从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进。
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